עוד מימי התנ"ך מחפש לו האדם חלקת אדמה לקרוא לה בית "כי לא באתם יד עתה אל המנוחה ואל הנחלה אשר ה' אלוהיך נותן לך" (דברים יב).. טוב אז אולי לא נחלה ואולי לא למטרת מגורים אלא להשקעה, בית או או אולי קרקע. בעידן בו הנדל"ן הוא כוכב עולה בשוק כדאי להבין כמה נק' מפתח.

כשמדברים על רכישת קרקעות חשוב להבחין בין 2 סוגי קרקעות –

מגרשים למכירה זמינים לבנייה מידית

מגרשים שאינם זמינים לבנייה מידית.

מן הסתם הסטאטוס השונה של הקרקעות משפיע הן על המחיר, הן על התשואה, הן על מידת הסיכון ובעיקר על מידת הסבלנות ואורח הרוח של הקונה/ יזם.

קרקעות שאינן זמינות לבנייה דורשות שינוי ייעוד, הליך מורכב הלוקח מספר שנים, הסיכון גדול אך המחיר זול יותר ונדרשת הסתכלות רחוקת טווח. קרקעות זמינות לבנייה כגון מגרשים בחדרה על הים שלאחרונה תוכנית המתאר 2020 של חדרה קבעה אופק להפשרתן, אלו קרקעות זמינות, רמת הסיכון יורדת, המחיר עולה.

עוד שלב שראוי להתייחס אליו טרום רכישת הקרקע הוא מצבה התכנוני של הקרקע- אם היא בחכירה, מהן זכויות החכירה, או האם היא בבעלות פרטית (רמת סיכון נמוכה). קרקע מוחכרת הינה קרקעת בבעלות מנהל מקרקעי ישראל והן מושכרות לטווח ארוך לייעוד מסוים כשבסוף התקופה הקרקע חוזרת לידי המדינה. קרקע בהשאלה. כיום רק 7% מהקרקעות בארץ הינן בבעלות פרטית ולא אדמות לאום.

מהי מטרת הרכישה

האם המטרה היא למגורים עצמיים ללא התחשבות בערך התשואה. קרקעות אלו בדרך כלל בעלות ייעוד בנייה ונמצאות בפאתי ערים ובשכונות בתים צמודי קרקע, למשל בתים למכירה בזיכרון יעקב עם נוף לים,  או האם הקרקע נקנית בשלמות או חלק משותפות כגון דירות למכירה בחדרה בבנייה רוויה.

או למטרת השקעה בנכס למגורים או מסחר. בד"כ קרקע שצריכה לעבור הליכי שינוי ייעוד.

עוד נקודה חשובה שצריך לשים עליה דגש היא לוודא כי השטח חף מחובות, שעבודים או עיקולים, וכי זהות הבעלים הלגיטימי אכן רשומה בנסח הרישום. אם בוחרים להחכיר אדמת מנהל, יש לבדוק האם קיים סעיף בהסכם החכירה, המתיר למדינה להחזיר את הקרקע לבעלותה, ובמקרה זה מוטב שלא להמשיך בעסקה.

בדיקת  המצב התכנוני

בדיקת מצבה התכנוני של הקרקע וזכויות הבנייה עליה נעשית בשלוש רמות- הועדה מקומית, הועדה מחוזית וועדות התכנון הארציות. האם חלה על הקרקע תוכנית מאושרת מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. ככל שלא, יש לבחון את יעוד הקרקע המחוזיות והארציות ומשם להסיק האם ניתן בעתיד הקרוב לאשר תוכנית מפורטת לשימוש שכיר כדוגמת מגורים, מסחר וכדומה.

מדובר בתהליכים בירוקרטיים מתמשכים ומורכבים הדורשים הבנה ובקיאות רבה. יש צורך לחקור ולהעמיק ולעבור אישורים של גופים רבים ושונים. לפיכך מומלץ תמיד להיוועץ ולהסתמך על אנשי מקצוע גם אם נגזרת מכך עמלת תיווך.

בהצלחה!