תמא 38 – כך תוודאו שהיזם לא דואג רק לעצמו

פרויקט שדרוג המבנים בפני רעידות אדמה תפס תאוצה בעשור האחרון, במיוחד באזורי הביקוש. למי שלא בקיא במודל המיוחד העומד בבסיסו של תמא 38 נסביר על היוזמה. בתים שנבנו עד שנות השמונים אינם עומדים בתקן הנדרש לעמידות בפני רעידות אדמה. מדינת ישראל, הנמצאת באזור סיכון מבחינת פעילות סייסמולוגית עשויה לעמוד בפני רעידת אדמה בדרגה גבוהה. מבנים שאינם מחוזקים עשויים לקרוס ולסכן את חיי הדיירים כמו גם לגרום לפגיעה ברכוש.

מבנה מחוזק ללא עלות מצד הדיירים

במסגרת תוכנית תמ"א 38  זוכים הדיירים לחיזוק המבנה ללא כל עלות מכיסם הפרטי. יזמים המעסיקים קבלן מנוסה המבצע את חיזוק המבנה, מקבלים בתמורה זכויות לבניית דירות נוספות על גג המבנה אותן הם מוכרים על מנת לממן את הבנייה. הדיירים, מצדם, זוכים למבנה מחודש עם תוספות שונות לדירות הקיימות כמו חדר נוסף או ממ"ד, מרפסת, חניון או מעליות לבניין. לכאורה – סיטואציה אידיאלית לכל הצדדים המעורבים. המדינה מרוויחה מבנה מחוזק בפני רעידות אדמה, הדיירים נהנים ממבנה בעל מראה חדש ומשודרג והיזמים זוכים למימון מלא ורווח נוסף לאחר מכירת הדירות שנוספו לבניין.

לא תמיד הכל ורוד

בפועל, פעמים רבות, התמונה שונה לחלוטין. תוכניות המבנה אינן מאושרות, או ששדרוג המבנה אינו מבוצע בסטנדרטים גבוהים. דיירים רבים גם מוצאים עצמם ללא שדרוג אמיתי של המבנה, או שדרוג קוסמטי בעיקר ללא תכנון הנדסי נכון. הסיבה לכך נובעת פעמים רבות מהגורמים הנוספים המעורבים בתכנון הפרוייקט כמו עו"ד המלווה את הדיירים, עבודתם של אנשי המקצוע העובדים תחת הקבלן המבצע או השמאים המעורבים בפרויקט מתחילתו ועד סופו. הדיירים, שאינם מעוניינים לממן מכיסם את פעילות המהנדסים, עורכי הדין והשמאים מסתפקים באנשי המקצוע שהתקשרו עם היזם – ואינם זוכים לגוף אובייקטיבי המייצג גם את האינטרסים שלהם ולא רק את אלה של היזם המממן את שירותיהם.

כיצד תוודאו כי היזם אינו דואג רק לעצמו?

תכנון פרויקט תמא 38 בצורה נכונה יכול לחסוך לא מעט עוגמת נפש בעתיד. חברות מקצועיות המציעות ליווי מול יזם תמא 38, עורכי דין המייצגים את הדיירים ושמאים ומהנדסים שבודקים את איכות המבנה המתוכנן מטעם הדיירים יוכלו לאתר את נקודות התורפה בתכנון המבנה ולהדגיש אילו סעיפים בחוזה מול הקבלן עשויים לפגוע בדיירים.

לעתים, ליווי מקצועי מטעם הדיירים, כבר בשלב בחירת היזם עמו הבניין מתקשר, יכול להיות שווה ממון ניכר תוך מיקסום ההטבות לדיירים תוך שמירה על כדאיות כלכלית לבניית הפרויקט מצד היזם. הדיירים, שלרב תהיה זו הפעם הראשונה והיחידה בה יהיו מעורבים בפרויקט מסוג זה יזכו לליווי מקצועי על ידי מומחים בתחום שהיו מעורבים במספר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית במהלך השנים ויקבלו סיוע בשמירה על זכויותיהם.

לסיכום, פרויקט תמא 38 המתוכנן בקפידה, תוך בחינה מושכלת של תנאי ההסכם על ידי עו"ד, ליווי מקצועי על ידי מפקח בנייה או מהנדס נוסף מטעם הדיירים וגוף המלווה את התהליך יכול להיות פתח לשדרוג מהותי של דירות למכירה בחדרה לדוגמה, הקיימת ולרווח עתידי מעליית ערכה עבור בעלי הנכסים.