אילו תשלומי מיסים נדרשים בעת מכירת דירה

אתם ניצבים בפני מכירת דירה ויודעים לעשות את החישוב הכללי של נתח הרווח שלכם. אבל האם לקחתם את כל הפרמטרים בחשבון? מיסים שונים מוטלים על מוכרי הדירות על ידי העיריות, המועצות המקומיות והמדינה.

ידיעה מראש של תשלומי המס ע"י עורך דין מיסים בעת רכישה ומכירת דירה בהם תחויבו תאפשר לכם להיערך בהתאם – ואולי גם להשיג פטור מתשלום. אז שלא יתפסו אתכם מופתעים, הינה כמה דברים שחשוב שתדעו כשאתם מוכרים דירה.

מס שבח

עד לפני מספר שנים, הרוב המכריע של מוכרי דירות לא שילמו מס שבח. אך ב-2014 בוצעה רפורמה משמעותית בתקנות מס השבח, היקף הפטורים צומצם, וישראלים רבים נכנסו לאוכלוסייה החייבת בתשלום מס שבח. השינוי המרכזי ברפורמה: אם בעבר היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא, כיום חישוב המס כולל מורכבות גדולה יותר, והפטורים פחות גורפים.

המס ישולם על ידי מוכר שהוא בעליה של יותר מדירה אחת על פי הפרמטרים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין או מוכר שלא החזיק בבעלותו את דירתו היחידה במשך 18 חודשים מיום שרכש אותה. מס זה מוטל על העלייה בשווי הדירה עת הייתה בחזקתו של המוכר. הדרך בה הוא מחושב, היא על פי ההפרש בין המחיר אותו קיבל המוכר בעבור מכירת הנכס למחיר אותו שילם המוכר בעת רכישת דירה הנכס. על ההפרש הנ"ל משולם מס השבח לאחר הניכויים המותרים בחוק.

 

היטל השבחה

תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס. הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה. היטל השבחה מושת על המוכר אם לנכס שברשותו זכויות בניה בלתי מנוצלות בגין תוכנית בנייה או הרחבה לא ממומשים, שהתקבלו שעה שהנכס היה בחזקתו של המוכר. ההיטל מוטל על דירות בקומות קרקע וקומות אחרונות, להן האפשרות לבנות ולהתרחב. לאחרונה ישנן עיריות הגובות היטלי השבחה גם על דירות בקומות אמצע בגין תוכניות משביחות. ההיגיון העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שאם לדירה הנמכרת יש אופציה לבנייה אז השווי של הדירה גבוהה יותר – גם אם לא ביצעת בנייה בפועל ועל כך יש לשלם היטל השבחה לעירייה.

תנאים לזכאות/פטור מתשלום מס

ודאי תשמחו לשמוע כי ישנם גם מצבים בהם תזכו לפטור של חלק מהתשלומים וההיטלים ולא תמיד תצטרכו להכניס יד עמוק לכיס. לפניכם מספר תנאים להפחת או פטור מהיטלים-

פטור מהיטל השבחה יכול להתקיים במקרים כמו-

• קרקע בשכונת שיקום עפ"י הגדרות הממשלה
• מוסדות ציבוריים שאינם למטרת רווח
• דירת מגורים שבעליה זכאי לאחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון
• קרקע הנמצאת בבעלות של לפחות 10 שנים טרום ההשבחה ושתכנית ההשבחה קבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950
• מרחב מוגן בשטח המינימלי הנדרש לא יחשב כהשבחה

פטור ממס שבח יכול להתקיים במקרים הבאים-

• פטור בעקבות החזקת הדירה מעל 18 חודשים לכל הפחות וזו הדירה היחידה.
• מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח, אך עם מספר תנאים מרכזיים: על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש, ובנוסף, למוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה.